英國買樓費用預算
簡介
由於買樓是人生大事，當中涉及的成本數以百萬計，因此在預算控制方面需要做得十分準確，才能減低在交易過程中出現問題的風險。我們特別整合了下方的列表，列出了在英國購買物業時的主要支出供大家簡單參考。
| 開支項目 | 支出 | |
|---|---|---|
| 1 | 首期 Deposit | – 條件1：房價減去年薪4.5倍 = 首期 – 條件2：房價減去最大按揭成數的貸款額 = 首期 最少所需首期根據兩條件中較高的金額為準 |
| 2 | 印花稅 Stamp Duty Tax | 一般為房價的0－8%，詳請可參考本文章第2部份 |
| 3 | 律師費 Solicitor’s Fee 查冊費 Search Fee | £1,000－2,000 £300－350 |
| 4 | 測量費 Surveyor’s Fee | – 一手樓：£300 － 600 – 二手樓：£500 － 1,000 – 二手樓（樓齡較高或面積較大）：£800 － 1,500 視乎檢查標準及物業價值而定 |
| 5 | 按揭相關費用Mortgage Fees （如適用） | – 申請費：£100－300 – 安排費：£1,000－2,000 – 估價費：£200－300 – 按揭中介費：£150－300 |
| 6 | 買方代理費用 Sourcing Agent’s Fees （如適用） | £1,000－5,000 或按樓價百分比（約1－3%）收取 |
| 7 | 其他雜費 Miscellaneous Cost | – 文件運送費用：£15－20 – Certified True Copy「經核證副本」費用：£15－30 |
| 8 | 買樓後的支出 Operation and Maintenance Cost | – 裝修及維修：£500－20,000，視乎工程範圍而定 |
| – 保險: 每年£100－350 | ||
| – 管理費: £150－300（舊式大廈）或£300-600（新式大廈） | ||
| – 地租：每年£200－500 | ||
| – 日常生活開支：參考租屋居住相關開支部份 |
首期 Deposit
很多文章指出英國買屋可以借到的按揭成數為房屋價格的70－80%，不過他們都忽略了同樣重要的年薪要求。英國金融機構提供的樓宇按揭一般只能做到年薪的4.5倍。雖然有些機構能提供更大年薪倍數的按揭，但一般而言預算借到3.5－4倍年薪會比較合理。
假設同樣購買房價£350,000的物業，以下兩種情況說明了年薪要求及按揭成數限制同樣會影響最大貸款額及首期金額。
| 情況一 | 情況二 | |
|---|---|---|
| 你的年薪 | £30,000 | £70,000 |
| 根據4.5x年薪要求最高能借到的貸款 | £135,000 | £315,000 |
| 實際按揭成數（貸款除以房價） | 38.6% （少於80%） | 90% （多於80%） |
| 假設按揭成數限制為房屋價格80% | 通過 | 未能通過 |
| 最少需要首期 | £215,000 （ £350,000－£135,000） | £70,000 （£350,000 x 20%） |
在情況一，由於年薪要求為決定性因素，因此首期金額相等於房價減去年薪 x 4.5倍的貸款額。相反，情況二受到最大按揭成數的限制，貸款額為房價的80%，所需首期便是房價 x 20%。
印花稅 Stamp Duty Land Tax
在英國不論是購買新樓或二手樓，買家都需要在成交後14日內繳交印花稅（SDLT）。印花稅率主要分為首次置業人士，非首置的自住物業及買樓出租或第二套物業，三種不同情況而定。而政府亦會向非英國居民收取更高的稅率。
印花稅在不同地區的收費均不一樣，英格蘭和北愛爾蘭採用相同計算方法，而蘇格蘭和威爾斯則各有不同稅制，以下稅率適用於英格蘭和北愛爾蘭。
適用於英國居民的印花稅稅率
| 物業價格 | 首次置業人士 | 非首置的自住物業 | 買樓出租或第二套物業 |
|---|---|---|---|
| £250,000以下 | 0% | 0% | 3% |
| £250,001－425,000 | 0% | 5% | 8% |
| £425,001－625,000 | 5% | 5% | 8% |
| £625,001－925,000 | 不適用 | 5% | 8% |
| £925,001－£1,500,000 | 不適用 | 10% | 13% |
| £1,500,001 | 不適用 | 12% | 15% |
如果物業價格超過£625,000，你將無法獲得首置優惠。所有印花稅率均須按「非首置的自住物業」計算。首置計劃亦不適用於全球任何一個地方擁有其他房產的人士。
如果你打算換樓，即購買新的物業來取代你原來的物業作為居所，你在購買新的物業時仍需按「第二套物業」的稅率繳稅，但如果你在三年內或滿足某些條件下長過三年出售你原來的物業，可以向英國政府申請退回多出的稅項。
非英國居民的稅率
另外，以上列表為英國居民購買物業時的稅率，這裡英國居民的定義是指在購買物業前12個月在英國逗留至少183日。若你未能滿足這個條件，非英國居民的一般稅率為以上稅率額外再加2%。但當購買後滿足特定居住條件，亦可以申請退稅。詳請可參考此英國政府網頁。
印花稅參考資料
律師費 Conveyancer’s / Solicitor’s Fee
在整個物業交易的過程中，買賣雙方都需要聘請律師處理合約及土地登記等事宜。律師費一般為£1000－2000左右，查冊費用額外再加上£300－350左右。
如果物業或合約涉及一些複雜事項，律師費亦會相應增加。
測量費 Surveyor’s Fee
不論是購買一手新房還是二手物業，我們都建議買家聘請獨立於賣方的測量師來檢驗房屋的狀況及結構，盡可能減低買到有潛在缺陷物業的風險。皇家特許測量師學會（RICS）的會員為主要的專業測量人員，涵蓋土地和房地產等多方面的固定資產。而最合規格的物業檢查便會由RICS的會員進行並撰寫報告。一般測量收費會視乎檢查標準，物業價值及面積而定，下表提供各檢查標準的分別以及大概費用。
| 檢查標準及費用 | 適用物業及費用 | 檢查範圍 |
|---|---|---|
| Level 1 RICS Condition Report £400－600 | 標準及新建的物業 | 最基本的RICS檢查，基本上只進行目視檢查 （Visual Inspection）或使用一些簡單的手提工具進行檢查。 檢查範圍包括建築物，附屬建築物，天台，外牆，水電煤及去水喉管的基本狀況。但較深入的外牆系統則不作檢查。所有檢查只察看項目基本狀況，不會實際測試系統。 報告只提供分數評級，不作詳細解釋亦不會提出任何建議，但會提出潛在隱憂以及需作更高標準檢查的部份。 |
| Level 2 RICS HomeBuyer Report £500－700 | 標準及狀況良好的物業 | 進行的檢查比Level 1更廣泛，報告中亦會針對檢查項目狀況及有潛在風險的問題作出詳細的解釋。如狀況適用，報告會提供相關維修建議。 另外RICS Level 2檢查亦可選擇包括估價，即物業現時的估計市值和日後重建的預計費用。 |
| Level 3 RICS Building Survey £800－1,500 | 樓齡較高（超過50年），面積較大，非標準建築，狀況較差，或你打算購買後進行大型翻新工程的物業 | 此為最詳盡的RICS檢查，對物業的結構以及狀況進行全面的勘查。報告中會列明物業的所有缺陷，解釋潛在風險及原因，並提出相關維修建議。另外，你亦可以要求測量師在報告中包括估計維修費用及時間。 |
| 新建物業檢查 Snagging Survey £300－600 | 新建物業 | 由於新房的質素參次，缺陷數目隨時比二手物業更多，除了以上RICS測量檢查，你亦可以選擇進行Snagging Survey。Snagging survey是為新建房屋而設的檢查，一般由俗稱驗樓師的人士進行。有別於傳統的測量檢查，它會針對房屋中較細微的部份進行檢查。例如，門口／窗戶是否能完全閉合，去水問題，裝修質素等等亦為一般Snagging Survey會檢查並報告的事項。 |
按揭相關費用(如適用) Mortgage Fees
按揭費用是你需要申請物業貸款買樓時的額外費用。這些費用近年來一直上漲，目前已達到10年來的最高水平，平均每名買家需要支付約£1,078相關費用。而按揭費用一般再細分為預留費，安排費，估價費及中介費。
預留費（Booking fee）
部份貸款機構會在你申請貸款時收取一筆預留費，費用一般為£100－300左右。這是不可退還的費用，即使你的申請被拒絕或抵押貸款因任何其他原因失敗，你都無法取回預留費。如果貸款申請成功，現時很多貸方會在按揭安排費扣除預留費，以抵銷你部份支出。
安排費（Arrangement fee）
安排費一般都是按揭費用裡最大的支出，此費用會在買家接受按揭計劃時收取，費用一般為£1,000－2,000。一些以低息率計劃推銷的貸款機構可能會向你收取一筆相對較高的安排費，因此要特別注意。一些貸款機構亦會讓你選擇將安排費轉移為貸款的一部份。
估價費（Mortgage Valuation Fees）
在申請按揭時，貸款機構需要為你準備購買的物業估算價值，以證明物業的價值及計算批核貸款的風險。估價費用一般為£200－300，不過亦有些貸款機構會免去這筆費用。
中介費（Mortgage Broker fee）
有些買家會選擇透過按揭中介為他們尋找合適的貸款機構。按揭中介會向這些買家收取中介費，費用一般為£300－500，亦有可能收取貸款額的一部份（例如1%）作為中介費。
有些中介公司亦會向貸款機構由你的貸款額扣除相關費用，因此選用按揭中介前應清楚了解相關費用。
買方代理費用(如適用) Sourcing Agent’s Fees
Sourcing Agent’s Fees是英國不太常見的收費，因為一般在英國買賣物業，買家是不需要支付任何交易佣金的，只須由賣方向物業代理Estate Agents支付佣金。但現時有很多標榜為買家服務的買方代理，他們會在市場中為買家尋找物業。他們一般都會收取代理費，費用由£1,000－£5,000不等，亦有些會按房價百份比（約1－3%）收費。
其他雜費 Miscellaneous Cost
文件運送費用
在處理物業交易的過程中，如果你身處外地，文件有需要往來英國及你的所在地。律師一般會要交你使用DHL，Fedex等速遞公司運送文件。速遞公司收取的運送費大約為£15－20（每份文件）不等
Certified True Copy「經核證副本」費用
在處理房屋買賣時，英國律師有機會需要審視你移居前的文件，例如買賣合約，銀行月結單等等。大多律師都會要求你把文件影印本作核證，即Certified True Copy。如果你透過律師核證文件，每份文件收費約£15－30。
裝修及維修
如果購買二手樓，一般人都會預留約£1000－20000的費用，在入住前進行基本修葺。當中包括普通換地板，地毯，牆身油漆等等。
樓宇保險
若你在買樓時申請了按揭貸款，貸款公司一般都會要求你購買樓宇保險（Building Insurance），以保障出現意外時對物業造成的損失。保險費一般為每年£100－350，視乎物業大小，狀況及保障範圍而定。
地租及管理費
如果你購買Leasehold租賃業權物業，你亦需要每月繳交地租及管理費。英國平均地租每年約£200－500。管理費一般為£150－300（舊式大廈）或£300－600（新式大廈），視乎物業面積，所在地區，以及提供的公共設施而定。你可以參考我們在另一篇文章，了解更多地租及管理費的平均費用。
其它日常生活開支
除了以上開支，你可參考英國租屋費用預算這篇文章，詳細了解租金外的其他日常生活開支，例如水電煤費用及市政稅，為你入住房屋後的生活作更準確的預算。
基本上，以上部份已經概括了在英國買樓的主要支出。由於房屋市場經常出現變動，支出預算有機會需作調整。因此，我們建議大家在決定買樓前先在網上搜集最新價格資訊或者向相關人士索取報價，以便更準確作出預算。