租屋Reference Check一文詳盡了解
簡介
很多朋友也反映在英國租屋時遇到困難，特別是對背景審查的內容不理解，又或者不清楚未能通過時應如何處理。英國租屋程序之所以如此嚴謹，某程度是因為法例對租客的保障十分完善，訂明業主不能隨意斷租，即使遇上租霸也無法輕易收回單位。因此，業主要確保租客可信及具有能力繳交租金。
我們於此文章會為大家講解租屋時需要提供的資料，介紹背景審查的主要內容及文件，以及欠缺部份資料時的常見處理方法。希望有助大家在租屋前作更好準備，避免入住過程有所延誤。
租屋時需要提交的資料
當你在睇樓後打算提出要約租屋（Offer），物業代理一般會先要求你填寫一份表格，當中需要準備的資料如下：
基本個人資料（名字，聯絡電話，電郵，地址等等）
入住日期
入住人數（需說明大人或小朋友人數）
工作職位及年薪
有否飼養寵物
是否吸煙人士
你願意提出的租金金額
物業代理有機會要求租客提供咨詢人[1]，證明你的品格。
現時及過往曾經居住的地址[2]
[1] 咨詢人（Reference），一般要求為非同住，非親屬以及居住在英國的聯絡人。咨詢人可以是你的朋友，上司，同事或者前業主。
[2] 物業代理有機會要求你提供住址證明。
背景審查重點及所需文件
當業主接受租客的Offer，下一個程序便是對租客進行背景審查（Reference Check）。業主通常會委託獨立第三方公司以電子形式進行審查，要求租客在網上輸入或上傳相關資料。審查主要有四個範圍：1）居留權，2）品格 ，3）入息以及4）信貸紀錄，我們會逐一解釋當中內容和所需文件。
居留權審查 Right to Rent Check
亳無疑問，法例規定必須通過居留權審查才能在英國租屋。當中過程需要的文件如下：
身份證明文件（身份證，護照及有效簽證），租客必須年滿18歲。
如果透過簽證入境，你可以提供Share Code或簽證使用的護照正本或內政部發出的有效文件以作核實。
品格審查 Reference Checks
品格審查的英文與背景審查一樣，都是Reference Checks。因為一般而言品格審查都需要透過咨詢人進行。在此審查，你需要提供以下資料：
你的個人資料
工作紀錄
過往租住紀錄
僱主及前業主的聯絡資料作為咨詢人
第三方公司有機會向咨詢人查詢你的品格及背景，例如有否曾經欠租，作出違反租約條款或公司守則的行為。如果曾經出現嚴重問題，更會在審查評分留下不良紀錄。
入息審查 Proof of Income Checks
你需要在入息審查證明你聲稱的工作職位及年薪，一般來說，你需要提交以下文件：
收入證明，例如糧單
其他入息證明，例如租金收入，固定投資收益等等
過往三個月的銀行月結單，證明以上入息屬實
英國本地審查入息有一個經驗法則（Affordability Check），如要通過入息審查，你的月薪需要等於月租至少2.5倍，或同一計算方法，年薪需要等於月租至少30倍。例如，如果你打算租住月租£1,300的房屋，你需要至少£3,250的月薪或£39,000的年薪才能通過入息審查。
信貸紀錄審查 Credit History Checks
於信貸紀錄審查中，第三方公司會向獨立信用諮詢機構（例如 Experian 或 Equifax）查詢你的信貸紀錄。你的信用報告會說明你過去財務狀況的簡歷，任何未償還的債務，逾期還款紀錄或法院對你作出有關財務方面的裁決。
背景審查的結果有三種，通過，有條件通過以及未能通過（Pass，Pass with Conditions，Fail）。如果結果為通過，這代表你能順利租住房屋。第三方公司在通知你有關結果時會同時通知業主。如結果為有條件通過，這一般代表你需要額外的租金擔保人（Rent Guarantor）或預繳租金才能順利租住房屋。接下來我們會更詳細說明有關提供租金擔保人以及未能通過背景審查的情況。
未能通過背景審查時應如何處理
首先，居留權審查是法定要求，沒有任何方法可以處理未能通過居留權審查的情況。除了居留權的要求外，法例其實並沒有強制業主需要租客通過背景審查才能把房屋出租。因此，如果未能通過審查，你可以與物業代理或業主商討有什麼辦法減低風險。解決方法不外乎都是預繳租金或提供租金擔保人，提供更多推薦人等等，以下會逐一說明。
預繳租金 Upfront Rent
如果你未能通過入息審查，物業代理一般會要求租客預繳6－12個月的租金，以減低租客拖欠租金的風險。我們甚至聽說過有一些情況需要繳交18－24個月租金，以配合業主希望租客長期租住房屋的要求（Long Term Let）。
提供租金擔保人 Rent Guarantor
租金擔保人在英國十分常見，特別是對於首次在英國租屋，入息或信貸紀錄未如理想的人。如果你的入息或信貸紀錄未能通過審查，你可以考慮向信用評分良好的家人或朋友尋求協助，申請租住時把他們列為租金擔保人。擔保人需要同意在你無法繳交房租時負責繳交相關款項。不過，請你務必提醒他們需要承擔法律責任，繳交你所拖欠的租金或其他費用。另外，租金擔保人亦需要通過背景審查。
提供更多推薦人 References
如果你有過往租住房屋的歷史，你可以請求前業主為你撰寫推薦信，證明你沒有欠租或遲交租的紀錄，或者說明你在交還房屋時把房屋狀況維持在一個良好的狀態，又或者租住房屋時願意配合屋主進行入住檢查或維修的要求。即使你沒有長期租住紀錄，如果你曾經租住AirBnB，你亦可以請求業主幫你撰寫一些正面評論。這些紀錄絕對有助證明你是一個好租客，增加租屋的成功率。
雖然以上種種措施可以增加成功租屋的機率，不過，我們建議租客不要主動提高租屋標準，例如不要主動預繳租金，提供擔保人等等。因為這樣既無助你的財務狀況，亦會拉高在英國租屋的標準，令當地人以後要租屋更加困難。我們建議租客在逼不得已的情況下，又或者多次未能通過背景審查時，才採取這些措施。
總結
基本上，如果你透過較大型的物業代理租屋，以上所需要的文件和流程都必定會做足。由於租屋的情況比較多變以及受季節性因素影響，我們建議最少預留一個半月時間進行整個租屋流程。如果在一些熱門地區，你甚至需要約兩個月時間才算比較充足。