如何分辨英國Council House / Ex-Council House？購買前須詳細考慮的事

什麼是Council House？

簡單來說，Council House其實就是英國的公共房屋。公共房屋由地方議會或房屋協會營運，租賃予一些無法負擔私人出租房屋租金的居民。Council House的類型其實並不止於房屋House，亦包括公寓Flat，所以更準確來說應該稱為Council Housing，另外又可稱為Public Housing或Social Housing。現時全英國有大概15－20%人數居住在Council House。

在1980年，英國通過住房法Housing Act 1980，容許當時超過500萬Council House租客通過Right to Buy計劃購買Council House，令市場上開始出現Ex-Council House（前公共房屋）這個概念。與全世界所有國家和地區一樣，公共房屋會有較多勞動階層及低收入人士居住。即使你購買的是Ex-Council House，社區內現有的Council House總是會佔一定比例。因此，是否購買Ex-Council House這個議題一直存在爭議性，我們會在這篇文章更深入討論這個主題。

購買Ex-Council House的好處及壞處

好處

  • 物業價格較低。 根據皇家特許測量師學會（RICS）的數據，Ex-council House價格與同一或鄰近地區的其他物業相比低約20%。

  • 政府在計劃發展Council House社區時須考慮周邊環境及配套設施，因此公共交通和購物選擇會較多。

  • 由於興建時並不以盈利為首要目的，房屋間隔通常較實用，面積較大，用料亦較有質素。

  • 管理費較一般Leasehold物業低。

壞處

  • 社區治安較差，有一些Ex-Council House所在社區的犯罪率與全國或該市相比顯著地高。

  • 很多Council House都缺乏保安大堂及基本保安措施。

  • 社區人口的社會階層及教育水平一般較低。

  • Council House所在社區以及居民經常會被當地人以不理想字眼負面標籤。

  • 公契對Ex-Council House的改建及裝修一般較其他Leasehold物業更多限制。

  • Council House所在建築物大多都是一些高層數以及帶有外牆物料的大廈，如果沒有EWS1表格，購買時基本上不能申請按揭貸款。

  • 很多Council House屬於非標準建築Non-Standard Construction，申請按揭貸款時會遇到較大困難。

  • 以上種種因素令Ex-Council House的升值潛力較低。

由於治安及社區問題是購買Ex-Counil House時需考慮的決定性因素，大家在購買前必須使用StreetCheck，PlumPlot等網站進行詳盡資料搜集，以及在不同時段親身考察社區，以確保對社區環境有充份了解。

如何分辨房屋是否Ex-Council House？

一般來說可透過以下方法來分辦房屋是否屬於Council House或Ex-Council House，以及此類房屋在該社區的比例。

UKSocialHousing網站

首先，你可以於UKSocialHousing網站輸入Postcode或街道地址，搜索結果能讓你快速分辦房屋是否屬於Council House。

如果同一街道上有物業登記為Council House，你可以再進一步在Google Map輸入該街道地址並查看街景圖，如果物業的外觀設計與這些Council House十分相似，那麼物業有超過80%機會屬於Ex-Council House。不過，建築物外觀或結構也有可能被更改，因此我們無法百分百肯定其是否屬於Ex-Council House。

以下使用Rightmove一個位於Manchester, M20的房屋作示範。1）首先，透過之前的教學找到物業詳細地址7, Davenfield Grove, Manchester, M20 6UA。2）於UKSocialHousing輸入該街道地址，搜索結果顯示另一間位於5, Davenfield Grove的房屋為Council House。3）在Google街景比對實景，由於5號與7號房屋相連而且外觀十分相似，因此可以判斷該物業屬於Ex-Council House。

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StreetCheck網站

除了UKSocialHousing，你亦可以透過StreetCheck大概了解該地區Council House的數量。

直接向物業代理查詢

基本上透過以上方法已經能夠大致分辦房屋是否屬於Council House或Ex-Council House。如果你想要更加肯定的答案，其實亦可直接向物業代理查詢，只不過在較初步的階段不是每一家公司都有心機回覆你的查詢。

申請租住Council House的資格

最後，我們在此亦為大家簡介申請租住Coucil House的資格。一般，人們都需要透過當地的議會（Local Council）來申請租住Council House。而每個議會各有不同的申請條件。以Borough of Lambeth為例，一般申請人需要在該市居住滿兩年，而且要滿足一些嚴格的條件，例如是無家可歸者，極端貧困，居住於過度擁擠的環境，醫療需要令到無法繼續居住在現有居所，才有資夠加入等侯名單輪侯Council Housing。

雖然每個議會的申請條件均不同，但大致上原則都差不多，而輪侯時間基本上也在五年以上。再者，一般循正常途徑移民的人都不能夠滿足這些條件。因此，本文章不會深入解釋申請Council House的資格及程序。

不過，當購買房屋令單位成為Ex-Council House後，業主便有權利將單位出租。因此，你也可以在市面上尋找到一些屬於Ex-Council House的租盤。

總結

我們在此文章整合了Council House及Ex-Council House的資訊，希望大家能更深入了解購買此類物業的好處及壞處，以及如何分辨房屋是否屬於Council House或Ex-council House。