詳盡英國租屋流程及注意事項
簡介
英國的租屋流程一般較為繁複，特別是尋找租盤一般都受到不同因素影響。由你開始尋找租盤，直至正式搬入房屋居住，整個流程的時間大概需要一個至兩個月左右。以下將會為大家介紹一般租屋居住需要經歷的流程及當中需要注意的事項。
地區資料搜集
在尋找租盤之前，可以先考慮治安，社區，校網及交通等因素，把範圍收窄至兩至三個心儀的區域然後再尋找區內租盤。另外，你亦應該先制定自己能負擔的開支，以便得出租金預算。
尋找租盤及安排看房
在尋找租盤方面，一般大家都是透過網上平台Rightmove／Zoopla與物業代理聯絡。現時英國的租務市場流轉率很高，在一些熱門的區域，安排看房後大概一到兩天就會有潛在租客提出Offer（要約）。因此，我們建議你一看到心儀租盤時，便立即致電代理預約時間看房。如果未能成功致電，也只能退而求其次在Rightmove填寫表格發送電郵聯絡代理，但這通常代表物業已被租下。
信息欄除了留下必要的姓名，聯絡電話和電郵，亦可以留下你可以看房的時段，例如是星期一至五的上下午黃昏等等。你亦可以提供你的預計入住時間和人數。同一時間亦可多找幾個租盤增加租屋機會，順便了解一下不同的社區。在英國，代理是不准許向租客收取看房費用的，請務必留意。
如果代理通知你可以看房，他通常會有一些日期的特定時段讓你選擇，每次會安排大概三至四組租客在同一時段察看房子。安排好時段後，於約定的時間自行到達該單位，通常代理都會在單位內等侯。
看房須知及繳交訂金
週邊社區
畢竟大家住在該地區最少半年甚至數年。如果成功安排看房，建議大家可以早一點去考察物業週邊社區及環境，例如：
是否有興建中的地盤
火車站，機場或高速公路噪音問題
附近的超市，公共交通選擇，車位供求，市容衛生等等。
觀察房屋細節
當進入房屋後，要留意的細節基本上跟其他國家／地區看房都大同小異，例如：
英國常見的房屋沉降問題。嚴重的會令到地版與牆身不對接或出現裂縫
潮濕問題，留意牆身是否受潮
水壓問題
房屋基本狀況及傢電狀況等等。
向代理查詢重要問題
於看房的同時，亦可以向代理查詢一些重要問題，例如是：
租賃期長短
租盤是否Furnished，即會否包括傢電
租金會否包括水電費及市政稅。如不包括，亦可詢問大概的費用及轉名程序以便作出準備。市政稅一般由住客負責。
此租盤是否由業主，代理或第三方管理。
看房要留意的是Rightmove物業廣告中的圖片跟實際單位可能會有出入，有些甚至不是同一個房子。因此，看房時盡量拍多點照片留個紀錄，可以的話最好帶個朋友幫忙。不過，記得要先向代理查詢能否拍照，特別是現時正有住客的房子。
繳交訂金（Holding Fee）
看房後，你可以向代理說明對房子感到滿意並打算提出要約（Offer），代理便會提供一份線上表格讓你填一些個人資料及租住要求等等。如業主願意出租，通常會要求你繳交法例規定不可多於一週租金的訂金以保留樓盤。請留意在英國租房，租客不需要提供任何佣金給代理或第三方。如果你因個人原因而沒有在期限前承租，則不獲退還訂金。業主在徵得租客同意下，一般會把訂金以首月租金的形式退還。
先前提到英國熱門地區的租盤十分搶手，因此看房後最好盡快填寫表格提出Offer，一般在當日下午／隔日早上才能成功租屋。
繳交訂金後，代理會把租約草稿發送給你，大家緊記要檢查當中的條款及細節會否有問題或出錯，如有問題請於此階段提出。有些朋友反映租約經常出錯，連樓盤地址也有機會搞錯，相信這亦是英國文化的一部份。有關租約草稿，英國政府網站裡面有一份Model agreement for a shorthold assured tenancy（租約範本），裡面概括了一些租屋的注意事項及租約常見的條款，對於租客或業主都十分實用，大家有時間不妨參考一下。
另外，簽約前都應該使用英國政府的物業查冊服務，核實業主的身份及確定合約上的個人資料正確，每次收費為£3。
後續程序及正式簽約
背景審查 Reference Check／Background Check
在業主與租客正式簽約前，法例容許業主對租客進行背景審查。業主通常會委託一間第三方公司以電子形式進行，要求你在網上輸入或上傳相關資料。審查一般包括以下事項：
租客是否年滿18歲以及是否擁有合法居留權
工作及入息證明
信貸紀錄
租住紀錄
過往及現時的地址證明
很多人剛到埗英國也會欠缺部份紀錄，解決方法不外乎都是預繳6至12個月租金，尋找Rent guarantor租金擔保人（在英國很普遍），提供銀行月結單證明自己有相應資金，專業人士證明等等。物業代理對這些情況都習以為常，相信他們有經驗因應你的情況作出相應要求。
背景審查之所以這樣嚴格，某程度因為英國法例訂明業主不能隨意斷租，即使遇上租霸也無法
正式簽約，繳交按金（Deposit）及租金
一般在完成背景審查後三至五個工作天會收到第三方公司通知結果，而代理同時亦會收到結果。如果審核成功，代理會向你發送正式的租約（Tenancy Agreement）及付款通知（Invoice），要求你繳交租屋按金及預繳租金。
請留意按照法例要求，按金不可多於5星期的租金（年租少於 £50,000）或6星期的租金（年租等於或多於£50,000）。而按金必須交由政府認可的按金保障計劃，例如MyDeposits，Tenancy Deposit Scheme或Deposit Protection Service妥善保存。而業主在收到租客按金的30日內需要在按金保障計劃登記並向租客發送相關證明。
而租金則為預先同意的預繳金額，除非同意預繳6至12個月的租金，一般情況多數為預繳1個月租金。另外，先前提及的訂金（Holding fee）金額亦應在租金或按金裡扣除，並正確顯示在付款通知上。大家亦須留意按金／租金金額是否與租約一致，減少後續爭拗。
最後確認文件沒有問題的話便可匯出按金／租金及簽署租約，然後待業主簽署後便正式生效，現時大多數簽約都是以網上形式進行。當代理將業主已簽署租約發送給你的同時，亦有責任將一些文件提供給你，例如是按金收據，氣體安全證明（Gas Safety Certificate），能源效益證書（EPC），電力裝置檢驗報告，煙霧感應裝置證明等等文件。完成所有手續後，代理便會跟你安排正式交收鎖匙的日期
準備入住的程序
入住前後檢查 Inventory Check
於正式交收鎖匙的同一時間，代理會安排人手或第三方公司與租客一起進行入住檢查（Inventory Check）。一般為一份記錄房屋狀況，設備，瑕疵和損毀的清單和報告，需要由業主和租客簽署確認。於退租時，雙方會再進行一次Inventory Check，並對比入住前已確認的報告，當有任何損壞或遺失，業主有權扣除你的按金作為賠償。因此，租客入住時應徹底檢查房屋狀況，比對代理／第三方提供的報告，如有差異需立即提出。務必要拍照／拍影片證明入住時的情況，已有不少按金被扣減的情況是因為紀錄與實際情況出現差異。
常見的入住檢查事項包括:
牆身花痕及地板／地氈有否損壞或污漬
門鎖及窗戶能否正常關關
全部傢私包括衣櫃，床，梳化，櫥櫃等等有否損壞
鍋爐（Boiler）能否正常運作及了解操作方法
熱水及暖氣裝置
全部電器及電力裝置能否正常運作
水錶、電錶和燃氣錶的度數
另外請留意，所有入住檢查費用由業主負責，不應由租客支付。
交換聯絡資料
入住前請再次查詢租盤由誰管理（業主，代理或第三方），並交換聯絡資料。當房屋出現問題時，為保障雙方利益，請盡快通知相關管理人。另外，租客亦應與管理人協議水電煤費及市政稅戶口轉名程序及時間，特別是很多議會要求市政稅戶口轉名要在21日內通知。
總結
在英國，業主或其代表有權進入出租物業檢查物業狀況或維修狀態。除了這些情況，有些業主或其代表亦會定期檢查物業，例如每三個月進行一次。法例要求業主需要在檢查最少24小時前通知租客，但通常也會預早兩至三個星期通知。
當然租客有權更改檢查時間甚至拒絕檢查，但這些定期檢查其實在英國十分常見，歷時也大概在五分鐘至半小時不等。管理人除了關心房屋使用狀況，亦會詢問你有沒有任何意見或問題。這其實是一個雙方交流的好機會。例如，租客可以在檢查時向業主或管理人反映物業的問題，一般正常的業主都會安排方法或維修解決你的問題。
希望此文章能夠讓你了解租屋的流程以及常見問題，你亦可以參考由英國政府推出的How to Rent指引了解更多在英國租屋的注意事項。