英國AML流程以及買樓需要準備的文件

防止洗黑錢調查 Anti-Money Laundering

在英國，不論是海外或本地買家都需要通過防止洗黑錢法例（Anti-Money Laundering，AML）規定的調查，才能使用資金作為買樓費用或首期。使用現金買樓在英國更被視為高風險行為之一。

法例規定律師必須對買家進行盡職調查，包括了解客戶身份，交易細節以及資金來源，減低不合法資金進入英國的風險。如出現任何違法的行為，律師會被除牌並有機會被終身禁止進行法律工作。因此，AML的調查十分嚴謹，買家亦必須要進行，沒有律師會願意為客戶承擔過高風險。

AML主要有三個調查範圍：

  • 了解客戶身份 Know Your Clients (KYC）

  • 交易細節 Understand the Transaction

  • 資金來源 Source of Funds

這篇文章會逐一為大家講解調查涉及的過程以及需要準備的文件。

了解客戶身份 Know Your Clients

這是AML最基本的盡職調查（Due Diligence），主要目的為了解買家的身份，律師一般會要求你提交以下文件：

  • 身份證

  • 護照

  • 帶有相片的駕駛執照

  • 過往3個月地址證明，最好是水電煤費用信件或由政府發出的文件，例如稅單，差餉通知書等等。

  • 銀行月結單（用於繳付買樓費用的帳戶）

  • 一些律師更需要你的工作證明，例如是僱傭合約或卡片。

  • 以上文件均需透過公證行律師核證副本（Certified True Copy），而你亦需要提供負責認證副本律師的有關資料，例如卡片及執業詳情。

交易細節 Understand the Transaction

在進行對買家身份的盡職調查後，律師會進一步了解交易細節，類型以及評估當中的風險。以下列出英國Law Society of England and Wales定義為高風險的部份交易行為，如果有任何質疑，律師有機會向你進一步查詢箇中細節。

  • 在「高風險」司法管轄區[1]或在「高風險」行業[2]營運業務的客戶。

  • 沒有明顯經濟或法律目的之複雜交易，大額交易或大量交易。

  • 交易中存在無法解釋的跨國元素。

  • 來自私人金融機的大額付款或資金來自眾多不同人士及源頭。

  • 不尋常的交易模式，例如購買房產後異常快速地出售，不尋常的估價或客戶指示不斷更改。

  • 客戶受負面新聞纏繞

  • 客戶曾經從政或與政界有一定聯系

[1] 高風險國家或地區可以參考Law Society的High-risk third countries for AML分頁https://www.lawsociety.org.uk/topics/anti-money-laundering/high-risk-third-countries-for-aml-purposes

[2] 高風險業務一般指與加密貨幣，成人，博彩，交友，煙草，金融，貴金屬，能源，電訊，化學工業等等，取決於不同司法管轄區的定義。

資金來源 Sources of Funds

資金來源檢查一般都是AML最複雜以及最多要求的一環。資金來源的檢查範圍主要針對用於購買房屋的資金，買家無需提供其他沒有關係的戶口或資產證明。如果資金來自聯名戶口，律師會要求戶口所有持有人都進行AML。一般而言，律師可接受的資金來源有三種，1）個人存款及資金，2）投資收益及3）他人贈與的資金，三種來源各自有以下不同的文件要求。預繳租金 Upfront Rent

如果你未能通過入息審查，物業代理一般會要求租客預繳6－12個月的租金，以減低租客拖欠租金的風險。我們甚至聽說過有一些情況需要繳交18－24個月租金，以配合業主希望租客長期租住房屋的要求（Long Term Let）。

個人存款及資金證明 

  • 過往約六個月的銀行月結單，用於證明個人存款有穩定及尋常增長。

  • 工作入息證明

  • 存款累積計算

投資收益

  • 投資報表

  • 股票戶口月結單

  • 租約（如果買家有租金收入）

  • 理財產品贖回單據

  • 過往買賣樓宇的合約

他人贈與的資金

  • 贈與人及被贈與人的關係，例如是伴侶，親屬等等

  • 贈與人的身份證明（護照或身份證）

  • 贈與資金的來源

  • 由律師認證，贈與人及被贈與人之間的贈與證明

而以上文件更會追查至最原始的資金源頭。例如，你一開始投入50萬工作收入購買股票，最後賺取了另外50萬投資收益，而親屬在出售他／她的物業後再贈予你50萬資金。如果你購買房屋需要投入這150萬資金，律師會同時要求你提交工作收入，投資收益，贈與資金證明以及親屬該筆物業買賣的合約證明，才能成功通過AML檢查。

網上有一些文章指出資金存放於英國戶口六個月至一年後便無須證明資金來源，但相對於資金存放時間，其實AML更著重的是資金來源。當然，資金存放時間也是其中一個減低律師承受風險的因素，一般來說當然是越長越好。

總結

這裡再提及一個事例，由於很多當地人沒有儲蓄習慣，有一些律師不願意接受工作收入存款作為資金來源證明。事實上，不同律師有不同的風險承受能力，令到AML檢查的標準會出現些微差異，但當中的原則都十分一致，並建基於以上三個調查範圍。

我們建議在尋找律師時可以先詳細說明你的情況以及資金來源，讓律師預先考慮是否能承受風險。你亦可以同時向多個後備律師查詢，避免雙方不必要浪費時間。

希望此文章能讓你更了解英國購買物業時需要進行的AML檢查，以及當中需要準備的文件及注意事項。