英國買樓程序及注意事項

簡介

買樓是人生中一項巨大的財務承諾，很多人，尤其是首次置業人士，很容易被繁複程序及長達幾個月的成交期嚇怕。因此，我們特別預備了此文章，使你能更了解在英國購買二手物業的程序，需時以及相關注意事項，在計劃購買物業時做更充足的準備。購買一手物業的程序相對簡單，以下大部份內容亦適用於購買一手物業，大家亦可以參考一下。

制定預算

需時約一個月

在買樓之前，首先要選擇心儀地區。一般人會以治安，交通，校網，工作需要及社區環境等條件選擇地區。你可以參考20個英國租屋買樓實用網站這篇文章，並透過我們網站上的教學文章學習如何使用這些網站。

大概使用1個月時間在Rightmove，Zoopla等線上平台做資料搜集，學習並紀錄房屋的大概價位，其間千萬不要衝動作任何決定。

你可以英國買樓費用預算這篇文章，大概得出自己有沒有足夠購買力及是否需要承造貸款。在你對市場有一定認識後，可以安排察看不同的物業作進一步了解。

申請初步貸款同意書 (Agreement in Principle，AIP)

需時1日－1個星期

當你制定預算後，如果有需要承造貸款，你可以事先向英國個人信貸資料庫查詢信貸評級。另外，你亦需要尋找及比較不同貸款機構提供的計劃，並向心儀的機構查詢詳請。

大多物業代理在安排你睇樓前都需要你擁有初步貸款同意書（Agreement in Principle或Decision in Principle）。AIP是一份由貸款機構發出的文件，機構會對你進行一些初步的信貸紀錄及入息調查，並預算你能夠貸款的大概金額。

AIP上的金額與最終批核的金額有機會出現差異，甚至不代表你的貸款申請一定會成功。AIP有效期一般為30至90日。

預先尋找律師及測量師

需時1個月

在察看房屋的同時，你可以事先尋找協助處理物業交易及進行房屋勘查的律師和測量師。因為在英國需要一定時間才能找到質素較好的專業人士。再者，大家要習慣當地人處理事務的時間一般較慢，可能要超過5個工作天才回覆你的查詢。

除了親友介紹，你可以在一些網上平台搜尋相關公司，並在一些公司評論網站查看相關的評分及評論。以下提供一些常見的網站供大家參考。

請留意最好不要使用物業代理推介的律師及測量師，因為當中有潛在利益衝突。

提出要約(Offer)並等待賣方同意，同時進行防止洗黑錢條例的檢查 (AML)

等待賣方接受要約需時1－2星期／AML需時約1個月

當睇樓後感到滿意，你可以向物業代理Estate Agent提出要約（Offer）並出價。視乎地區及房屋熱門程度，業主接受要約的成功率由10%到90%不等。因此，此過程需時約1日-1個月不等。

在提出要約後，根據法例你的律師會同時要求你進行防止洗黑錢條例的檢查（Anti-Money Laundering Check，簡稱AML）。AML主要檢查你買樓的資金來源，例如，你需要證明在外地賣出物業的資金，提供過往樓宇買賣合約，銀行及投資戶口中金錢往來的明細等等。資金來源通常會追溯到3個月至1年前。連同文件速遞時間，此過程需時約1個月。

如果你想了解更多有關資訊，可以參考英國AML流程以及買樓需要準備的文件這篇文章。

指示律師與對方協商合約事宜及指示測量師進行房屋檢驗

需時2星期－1個月

在賣方同意你的要約後，律師會要求賣方的地產經紀提供銷售備忘錄 （Memorandum of Sale），文件列出買賣雙方的姓名、地址，以及物業鏈上每一方的律師詳細信息及商定的買樓價格。請留意銷售備忘錄並不是一份正式的買賣合約。此時，你可以指示律師聯絡賣方律師初步協商合約事宜。此部份大概需時約2星期至1個月不等，視乎律師質素而定。

同一時間，你可以指示測量師到物業進行房屋檢驗。視乎物業複雜性，報告大概於檢驗後約2-3個星期完成。

決定最終出價亦等待賣方接受，同時正式確認你的貸款合約 (如適用)

需時2星期－3個月

如果在處理法律文件及房屋檢驗時發現任何問題或缺陷，你可能需要與賣方再次商討物業價格。此出價亦需由賣方再次接受。

如果物業估值與當初預計的價值相差太遠，貸款機構有機會未能批出當初AIP同意的貸款金額。

在正式確認貸款合約前，你仍可比較及選擇不同的貸款機構。貸款審批時間大概需要1－2個月。如果當中需要補交資料或再提出申請，過程會需要額外1－2個月。

交換合同 Exchange Contracts

需時1星期－1個月

當以上過程全都順利完成，雙方律師會約定一個時間交換合同並訂立物業成交日期。成交日期一般為交換合同後的1－2星期。在交換合同之前，買賣雙方都可以隨時取消物業交易而無須作出任何賠償。

  • 交換合同前

請確保先前提及的所有過程及文件都齊全。另外，你亦應指示你的律師先把草稿發送給你審閱，如有含糊或問題，請馬上向你的律師查詢。如對物業有隱憂，你可以要求再次到訪物業察看，不過對方未必願意。賣方一般會要求你在交換合同時繳交一筆約£500－1,000的訂金。

  • 交換合同後

買賣雙方有法律責任履行交易。同一時間，律師會開始處理土地及房屋註冊轉名事宜，並準備契約及其他法律文件。在交換合同後，你需要在成交日期前將所有款項存入至你的律師的銀行戶口。另外，律師費用亦會在此過程中付清。

接收物業

律師會於成交日期當日把款項匯給對方律師，於確認後物業正式宣告成交。律師此時跟你安排時間及地點交收鎖匙。

接收物業時，如果你是購買二手物業，基本上有小問題一般都需要由自己處理，無法向賣家追討損失，除非出現與合約明顯不符的問題。

如果購買新建房屋，可以安排驗樓師進行Snagging Survey （新建物業檢查）。

總結

如果以上過程全都順利完成，在英國買樓平均需時約4至8個月不等。但當情況複雜或交易出現問題時，需時會更長。因此，我們建議大家做好心理準備以及預先尋找後備居所，以免情況有失預算。我們另一篇文章詳細說明在英國買樓的費用預算及詳情，大家可以參考更多相關資訊。