購買Leasehold物業有什麼細節和費用要留意？
購買Leasehold物業注意事項
在Freehold和Leasehold物業的分別這篇文章，我們介紹了兩種業權的特點和選擇物業時的考慮因素。如果你有實際需要購買Leasehold物業，以下將會為你更詳細講解購買Leasehold時要考慮的重點。
管理費，地租開支及轉售難度
購買Leasehold物業時要特別留意管理費（Service Charge）及地租（Ground Rent）的開支，所以應該第一時間向物業代理查詢相關費用。現時全新Apartment的管理費最少也要 £150一個月，而在倫敦的Apartment／Flat平均更需要£200一個月。以下有一些管理費及相應租客設施的資訊供大家參考。
管理費（£／每月）
150－180：基本上沒有保安大堂和任何會所設施
180－300：有保安大堂，但沒有會所設施
300－400：有保安大堂，通常會有健身室
400－600：有保安大堂，通常會有健身室和泳池
600－1000：有保安大堂及較豪華的會所設施。此管理費價位常見於大面積的單位或者位於倫敦市中心的新式Apartment
而英國平均地租每年約£200－500，每個物業的地租均不同，因此也要向物業代理查詢地租費用。
要再加倍注意的是，管理費和地租的費用並不是固定的。管理費會根據宏觀經濟，大廈維修支出，保險費等等因素定期調整。單單在2022－23年度，英國平均管理費就上升了8%。
雖然物業代理未必能夠確定每年的增幅，但你亦可向代理查詢調整管理費和地租的時間（管理費大部份按年調整），過往的費用，以及有沒有其他收費，從而預測購買Leasehold物業後的支出。
事實上，三大Leasehold物業定期開支（市政稅，地租及管理費）加起來已經差不多£4,000每年。如果未來有需要轉售物業，亦要考慮當地人能否接受較昂貴的管理費。因為想減低這些定期開支，很多英國人都會選擇一些舊式的Flat，而避免購買一些擁有豪華會所設施的新式的Apartment。因此，如果未來有機會轉售Leasehold物業，亦要考慮這個因素。
業權剩餘年期及續約預計費用
Leasehold有剩餘年期問題，越靠近到期日物業價值會下降（並非十分顯著）。到期日前需要付費才能延續租賃業權。續約費用由£4500－28000，續約年期約為50－90年不等。
購買Leasehold物業時，需特別注意剩餘年期，一般而言最好不少於150年。若少於100年，最好先要求賣家向Freeholder續約，然後才正式交易。
續約預計費用可以參考此網站：https://www.lease-advice.org/calculator/。只需輸入現時地租，業權到期日，Long lease value of flat（可以參考其它相類似的單位，如果擁有很長剩餘年期的業權，預計物業價會是多少），便可以得出大概的續約費用。數字只供參考，未必能反映真實費用。
EWS1表格 / External Wall System Form 外牆防火審查表
EWS1表格是英國政府於倫敦Grenfell Tower大火後於2019年推出的法例要求，主要用作規管大廈外牆物料是否能達到防火標準。欠缺EWS1的建築物，除了有潛在安全問題，承造按揭貸款或轉售亦會出現一定困難。
因此，如果留意到一些標明Cash Only（只限現金買家）的物業，緊記向代理查詢到底該業主是想加快交易時間，還是該物業根本不能承造按揭貸款。
但要注意的是，不是每一棟建築物也需要EWS1表格，須根據不同個案徵詢專業人士。皇家特許測量師學會（RICS）此網頁列出部份需要EWS1的情況，考慮因素主要為建築物的層數，高度，外牆物料及覆蓋範圍等等。
Leasehold 租賃業權的條款
購買Leasehold物業前要清楚了解租賃業權內Leaseholder的責任。例如，有一些條款會限制業主需要定期維修屋內設施，草地，飼養寵物等等。另外，亦要了解業權條款能否容許Leaseholder在單位內進行小型改動。即使是很細微的改動或裝修，可能也會被禁止或需要Freeholder批准。
單位是否曾經進行改建
請務必仔細閱讀合約，以確定是否對房產進行了任何改動。如果前業主在未經同意下改建單位，你可能需要預上責任並支付取得追溯同意的費用。如要檢查物業是否曾被更改，你可以比較單位原有的圖則與目前的佈局狀況。
而在買賣過程中，當要約（Offer）被業主接受，賣方律師需要向你發送Property Information Form（物業資料表格）及Leasehold Property Enquiries Form（租賃業權物業查詢表）兩份文件。這兩種表格應披露該物業曾經進行的所有建築工程，而且亦應披露Freeholder是否同意該物業進行改建。你還應檢查裡面的任何改動是否已獲得建築法規批准。
大廈維修工程規劃及其規模
計劃購買Leasehold物業時，亦要留意所屬大廈未來會否有已規劃的大型維修工程以及其範圍，例如常見的外牆維修及修補大廈防水工程。檢查此細節十分重要，其一是因為大型工程可以短至數個月長至數年才完成，有機會影響居住質素。其二是因為工程費用有機會轉嫁至管理費，令到未來的管理費或其它開支大幅上升。